年金不安を解消!不動産投資で自分年金づくり

  2018/4/7
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こんにちは。ファイナンシャル・スタイリスト(R)の杉山夏子です。

注目されている不動産投資

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ビジネスの荒波の中、もがいて、もまれる私たち。40歳を過ぎたころから、目上の人にはしなやかに、したたかにかわして自分を守る。でも譲れない一線はしっかりと守り、時として一目をはばからずに表現する術を身につけてきた。この先も長く働き続けるためのマネーのヒントを詰め込んだジャンルです。
「人生100年」時代、50歳でやっと折り返しです。一方で定年は現在65歳。生まれてから就職するまでが20年前後ですから、定年後の生活はそれよりも長く続くのです。今後そんな定年後の生活、私たちの頼りは年金と貯金だけ。これだけで十分かどうか考えると不安になる方も多いことでしょう。


そんな不安を解消する方法として、都内の中古マンションを購入し、年金の他に


家賃収入を得るという「不動産投資」が注目されています。

退職しても収入を得続ける!

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年金不安を解消! 不動産投資で自分年金づくり
ローンの返済や、利回りを確保して資産を増やしていくことを考えると、不動産購入は早いに越したことはありません。しかし、あまりローンに頼りすぎるのも問題です。購入の際に考える資金計画は、家賃収入がローン返済額を上回る程度の自己資金を用意してから始めましょう。


月々のローン+修繕費などの固定費は家賃収入で賄える程度に抑える程度で始めましょう。また、購入時は登録免許税や不動産取得税などの税金、登記の費用、仲介手数料などの費用も掛かります。物件価格の他にあるコスト負担に耐えられるような資金計画を立てることが重要です。

資産価値と家賃収入を安定させるために気をつけたいこと

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年金不安を解消! 不動産投資で自分年金づくり
不動産投資では家賃収入に給与収入をプラスして返済すると、給与も資産になっていくという方法での販売がされることもあります。「資産」に変わったはずのマンションの資産価値が下がっていく可能性があることを考えると、自分のお給料の中から持ち出してまでローンの返済をする必要はありません。


特に新築マンションは売値が高く、家賃も高く設定されているため、数年後の資産価値や家賃収入が低くなり、当初の想定通りにいかなくなり損をして手放すというケースもあります。資産価値も収入も下がることがわかっている商品に手を出す必要はありません。


また、家賃が安定して入ってくるので安心という「サブリース」という制度があります。借上家賃ともいいます。不動産管理会社が対象の物件を借り上げ、管理などもすべてメインはその会社に託し、残りをオーナーがもらう制度です。「たとえ、空室になってしまっても、家賃は支払いますよ」と言われると、安心の響きはありますが、保証が80%の場合、その部屋に居住者がいても、家賃の20%は保証会社が取り分になります。


これを30年ほどの長期間に渡り契約するのですが、当初の契約には家賃が下がる想定はされていません。家賃が下がったり、入居率が下がることで条件が改悪されるケースは後を立ちません。


都内の中古マンションの稼働率は98%程度です。サブリースを利用すれば2%の可能性のために、コスト負担が掛かることを考えておきましょう。

都心の中古ワンルームマンションがおすすめなのはなぜか?

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年金不安を解消! 不動産投資で自分年金づくり
中古マンションと言っても、ファミリータイプからシングル向け物件までいろいろありますが、おすすめは「都心の中古ワンルームマンション」です。なんと言っても、都心のワンルームマンションは空室リスクが低いのが一番の魅力です。


2017年1月31日公表の住民基本台帳人口移動報告によると、2016年における東京都へは前年と比較して、入ってきた人(転入者)から東京を出た人(転出者)を引いた数は6万人弱でした。転入超過となっているのはわずか7都道府県しかなく、しかも2位の大阪でも転入超過数は1万人には届きません。企業や学校が東京に集まっている限り、単身赴任者や独身の方が住むワンルームマンションの需要が減ることはないでしょう。


またワンルームであれば、リフォーム費用が抑えられるのもポイントです。床面積が狭く、部屋の中の設備はガス給湯器やエアコン程度。また住んでいる人数は基本的に一人なので、部屋の傷みは少なくて済みます。


都心中古ワンルームマンション投資で、少しずつ家賃を貯め、修繕費用や繰り上げ返済に充てる。今も十分楽しみながら、老後に備えること、これが一番です。また、定年前にローンを完全返済することで、負債なしで老後を迎え、安定収入が確保できます。また実際に賃貸物件を貸した後の諸費用を差し引いても十分手元に残ります。


「中古マンション」そのものが、あなたの代わりに働いてくれる心強いパートナーとなるわけです。
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会社名 それから株式会社 設立 2017年4月7日 代表取締役 庄司 桃子 (中小企業診断士) 事業内容 会社経営、マーケティング...
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